KATA PENGANTAR
Segala puji kita panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa yang telah
memberikan rahmat dan hidayah-Nya sehingga kami dapat menyelesaikan tugas
Makalah Hukum yang berjudul “HUKUM HAK TANGGUNGAN DAN PEMINDAHAN
HAK ATAS TANAH ”.
Bersama ini kami juga menyampaikan terima kasih kepada semua pihak yang
telah membantu hingga terselesaikannya tugas ini, Semoga segala yang telah kita
kerjakan merupakan bimbingan yang lurus dari Yang Maha Kuasa.
Dalam penyusunan tugas ini tentu
jauh dari sempurna, oleh karena itu segala kritik dan saran sangat kami
harapkan demi perbaikan dan penyempurnaan tugas ini dan untuk pelajaran bagi
kita semua dalam pembuatan tugas-tugas yang lain di masa mendatang. Semoga
dengan adanya tugas ini kita dapat belajar bersama demi kemajuan kita dan
kemajuan ilmu pengetahuan.
DAFTAR ISI
BAB I
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Globalisasi mendorong perkembangan ekonomi yang sangat pesat, sehingga
diperlukan kepastian hukum bagi lembaga-lembaga ekonomi, khususnya bagi lembaga
pemberi piutang seperti bank dan lembaga keuangan lainnya, untuk menjamin
kembalinya haknya. Banyak benda yang bisa dijaminkan dalam perhutangan, bisa
benda bergerak ataupun benda bergerak. Hak tanggungan merupakan jaminan benda
tak bergerak, tentang hak tanggungan ini mulai berlaku tanggal 19 april 1996
dengan UU No. 4 tahun 1996. Pada
dasarnya, pada UU no. 5 tahun 1960 telah dijanjikan bahwa akan diatur hak tanggungan sebagai hak yang memberi
jaminan atas tanah dan benda-benda yang berada
atas tanah itu, baik berikut dengan benda-benda atas tanah tersebut atau tidak,
akan dibuat peraturannya oleh pemerintah.
Berlakunya undang-undang
hak tanggungan No.4 tahun 1996, menghapus ketentuan tentang hipotik serta
creditverband. Sebelum ada Undang-undang No. 4 Tahun 1996, yang dapat dijadikan
jaminan hipotik adalah hak-hak tertentu atas tanah seperti : hak milik,
hak hak guna bangunan. Hak pakai belum dimungkinkan untuk dijadikan jaminan
untuk hutang. Tapi, pada Undang-undang hak tanggungan tahun 1996, hak pakai
tertentu yaitu yang wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindah
tangankan, telah dijadikan juga sebagai objek dari hak tanggungan. Undang
–undang hak tanggungan memiliki cakupan lebih luas disbanding undang-undang
sebelumnya, terutama dalam rangka peroses pembangunan secara besar-besaran
dibidang ekonomi pada umumnya dan real estate
Tidak semua kalangan masyarakat tahu apa saja bukti kepemilikan,
lebih-lebih mendapatkan hak atas tanah dan bangunan yang sah menurut hukum.
Kepemilikan tanah yang sah harus sudah terdaftar di BPN, sehingga setelah
mengantongi bukti yang sah baru kita bisa mendapatkan nomor setoran Pajak Bumi
dan Bangunan (PBB).
Melihat latar belakang diatas, maka makalah ini akan membahas tentang hukum hak tanggungan dan pemindahan
hak atas tanah berikut penjelasannya.
1.2
Rumusan Masalah
Dari latar belakang diatas, dapat kami simpulkan
rumusan masalah sebagai berikut ;
1. Apa yang dimaksud dengan hukum
hak tanggungan?
2. Bagaimana hak atas tanah dapat
dialihkan, dan jenis hak atas tanah apa saja yang dapat dialihkan?
BAB II
PEMBAHASAN
A.
Hukum Hak Tanggungan
2.1 Pengertian
Hak tanggungan adalah hak jaminan
yang di bebankan pada hak atas tanah sebagaimana di maksud dalam UUPA, berikut
atau tidak berikut benda – benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah
itu,untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Dari definisi di atas dapat di simpulkan bahwa hak
tanggungan :
-
Merupakan hak jaminan untuk pelunasan hutang
(kredit).
-
Dapat di bebankan pada hak atas tanah, dengan
atau tanpa benda di atasnya.
-
Menimbulkan kedudukan di dahulukan daripada
kreditor-kreditor lain.
Pengertian hak tanggungan
sebagaimana dimuat dalam pasal 1 butir 1 UUHT di atas, sangat dipengaruhi oleh
asas pemisahan horizontal dalam hukum tanah berdasarkan UUPA. Asas pemisahan
horizontal ini menyebabkan hak atas tanah dapat dipisahkan dengan hak atas
benda-benda di atas tanah tersebut.
Namun demikian, kenyataan
menunjukkan bahwa banyak bangunan yang tidak dapat dipisahkan dengan tanahnya,
sehingga dimungkinkan obyek hak tanggungan adalah hak atas tanah berikut
benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, jika hal ini
dilakukan, maka para pihak harus menyatakannya secara tegas didalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan (APHT) bahwa Hak Tanggungan tersebut adalah hak atas
tanah beserta benda-benda lain di atasnya.
2.2
Sifat hak tanggungan.
Hak tanggungan memiliki sifat tidak
dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT), seperti ditetapkan dalam pasal 2 UUHT. Dengan sifatnya yang
tidak dapat dibagi-bagi, maka Hak Tanggungan akan membebani secara utuh obyek
Hak Tanggungan. Artinya,apabila hutang (kredit) yang dijamin pelunasannya
dengan Hak Tanggungan baru di lunasi sebagian,maka Hak Tanggungan tetap
membebani seluruh obyek Hak Tanggungan. Klausula “kecuali jika diperjanjikan
dalam APHT” dalam pasal 2 UUHT,dicantumkan dengan maksud untuk menampung
kebutuhan perkembangan dunia perbankan, khususnya kegiatan perkreditan. Dengan
manggunakan klausula tersebut, sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak
Tanggungan dapat disimpangi, yaitu dengan memperjanjikan bahwa apabila Hak
Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, maka pelunasan kredit yang
dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran. Besarnya angsuran sama dengan
nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak
Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut. Dengan demikian
setelah suatu angsuran dibayarkan, Hak Tanggungan hanya akan membebani sisa
objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa kredit yang belum dilunasi.
2.3
Objek Hak Tanggungan
Di dalam pasal 4 UUHT
diatur tentang pelbagai macam hak atas tanah yang dapat di ijadikan objek Hak
Tanggunghan, yaitu:
-
Hak milik;
-
Hak Guna Usaha;
-
Hak Guna Bangunan;
-
Hak Pakai atas Tanah Negara, yang menurut ketentuan
yang berlaku wajib didaftar dan
menurut sifatnya dapat dipindahtangankan;
-
Hak Pakai atas Tanah Hak Milik, yang akan diatur
lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.
Selain hak-hak diatas tanah seperti
dikemukakan di atas, yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah hak atas
tanah berikut bangunan (baik yang berada diatas tanah maupun dibawah tanah)
tanaman dan hasil karya (misalnya candi,patung, gapura, relief) yang telah ada
atau akan ada, yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang
merupakan milik pemegang hak atas tanah. Pembebanan Hak Tanggungan atas
bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut harus dinyatakan dengan tegas didalam
APHT yang bersangkutan.
Apabila bangunan, tanaman dan hasil
karya sebagaimana dimaksud diatas tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah,
pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan
dengan penandatanganan serta (bersama)pada APHT yang bersangkutan oleh pemilik
bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut, atau yang diberi kuasa oleh pemilik
benda-benda tersebut untuk menadatangani serta (bersama) APHT dengan akta
otentik. Yang dimaksud dengan akta otentik adalah Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan (SKMHT) atas benda- banda diatas tanah tersebut. Dengan penjelasan
umum UUHT, disebut 2 unsur mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan
objek Hak Tanggungan, yaitu:
-
Hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib
didaftar dalam daftar umum yang terdapat pada Kantor Pertahanan;
-
Hak tersebut menurut sifatnya harus dapat
dipindahtangankan.
Berdasarkan kedua unsure mutlak
diatas, apabila hak milik sudah diwakafkan maka, hak milik tersebut tidak dapat
dijadikan objek hak tanggungan. Karena sesuai dengan hakekat perwakafan yakni
hak milik yang sudah diwakafkan merupakan hak milik yang sudah dikekalkan
sebagai hak milik keagamaan. Dengan demikian, semua hak atas tanah yang
dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci liannya tidak dapat
dijadikan objek hak tanggungan, sedangkan hak guna bangunan yang dapat
dijadikan objek hak tanggungan, meliputi hak guna bangunan diatas tanah Negara,
diatas hak pengelolaan maupun diatas tanah hak Negara. Adapun mengenai hak
pakai, sebelum ditentukan UUHT ini tidak dapat dijadikan objek jaminan
pelunasan hutang, karena menurut UUPA hak pakai tidak termasuk hak-hak atas
tanah yang wajib didaftar, sehingga tidak memenuhi syarat publisitas.
Dalam perkembangannya sekarang hak
pakai atas tanah Negara harus didaftarkan, sehingga dapat dipindah tangankan.
Hak pakai yang tidak dapat dipindah tangankan antara lain hak pakai atas nama
pemerintah, hak pakai atas nama badan keagamaan dan social, hak pakai atas nama
perwakilan Negara asing yang jangka waktu berlakunya tidak ditentukan dan hak
pakai tersebut diberikan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan instansi
atau badan diatas. Hak pakai atas tanah hak milik tidak dapat dijadikan objek
hak anggungan, karena hingga saat ini tidak terdapat kewajiban untuk
mendaftarkan hak pakai diatas tanah hak milik. Akibatnya, salah satu syarat
mutlak agar suatu hak atas tanah dapat dijadikan objek hak tanggungan tidak
terpenuhi. Menurut pasal 4 ayat 3 UUHT, pembebanan hak tanggungan atas hak
pakai diatas tanah hak milik akan diatur lebih lanjut dengan peraturan
pemerintah.
Undang-undang hak tanggungan
didaftarkan atas asas pemisahan horizontal (horizontale scheiding), sebagai
kebalikan dari pemisahan vertical (verticale scheiding). Menurut BW yang belaku
terdahulu, tanah dan bangunan yang didirikan atasnyamerupakan suatu kesatuan.
Dengan kata lain pemilik dari tanah adalah pemilik bangunan yang ada diatasnya,
ini dinamakan asas pemisahan vertical. Menurut hukum adat bisa saja pemilik
tanah berlainan dari pemilik bangunan yang ada diatasnya, ini dinamakan asas
pemisahan horizontal dan karena undang-undang pokok agraria tahun 1960
menyatakan bahwa hukum adapt yang dipakai sebagai dasar, maka tidak
mengherankan jika pemakaian asas horizontal ini dipakai dalam system hak
tanggungan.
2.4
Tata cara pemberian hak tanggungan
Setelah terjadi kesepakatan hutang
piutang dengan hak tanggungan antara kreditor dan debitor, ada beberapa
tindakan yang harus dilakukan :
-
Membuat
perjanjian yang menimbulkan hutang piutang (atara lain berupa perjanjian
pemberian kredit atau akad kredit) yang pelunasannya dijamin dengan hak
tanggungan.
-
Membuat
perjanjian pemberian hak tanggungan yang dituangkan kedalam akte pemberian hak
tanggungan (APHT) oleh notaries / PPAT.
-
Melakukan
pendaftaran hak tanggungan pada kantor pertanahan yang sekaligue merupakan saat
lahirnya hak tanggungan yang dibebankan.
Perjanjian yang menimbulkan hutang
piutang (antara lain perjanjian pemberian kredit yang dijamin dengan hak
tanggungan dapat dibuat dengan akte dibawah tangan atau dengan akte otentik.
Perjanjian ini merUpakan perjanjian pokok, sedangkan perjanjian pemberian hak
tanggungan merupakan perjanjian ikutan (accessoir) pada perjanjian pokok. Dalam
pemberian hak tanggungan, pemberi hak tanggungan wajib hadir dihadapan PPAT.
Jikan dengan lasan yang dapat dipertanggung jawabkan yang bersangkutan tidak
dapat hadir sendiri, maka ia wajib menunjuk kuasa dengan surat kuasa
membebankan hak tanggungan yang berbentuk akte otentik. Pembuatan surat kuasa
membebankan hak tanggungan dapat dilakukan oleh notaris / PPAT yang
keberadaannya sampai di wilayah kecamatan. Hak tanggungan baru lahir ketika hak
tanggungan tersebut dibukukan dalam buku tanah dikantor pertanahan. Pendaftaran
menentukan kedudukan kreditor sebagai kreditor diutamakan terhadap
kreditor-kreditor lain dan menentukan peringkat kreditor dalam hubungannya
dengan kreditor lain yang juga pemegang hak tanggungan atas tanah yang sama sebagai
jaminannya. Peringkat masing-masing hak tanggungan tersebut ditentukan menurut
tanggal pendaftarannya pada kantor pertanahan. Peringkat hak tanggungan yang
didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut nomor urut APHTnya, hal ini
dimungkinkan karena pembuatan beberapa APHT atas satu objek hak tanggungan
hanya dapat dilakukan oleh PPAT yang sama.
Menurut pasal 5 UUHT, suatu objek
hak tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan guna
menjamin pelunasan lebih dari satu hutang. Pemilik tanah atau persil yang telah
menjaminkan tanah atau persilnya, dapat menguasai tanah itu atau menjualnya,
karena hak tanggungan akan tetap melekat membebani tanah ditangan siapapun
tanah itu berpindah.
Menurut pasal 11 UUHT, dimungkinkan
untuk mencantumkan janji-janji dalam APHT. Janji-janji yang dicntumkan bersifat
fakultatif dan tidak berpengaruh terhadap keabsahan APHT. Pihak-pihak bebasan
menentukan untuk mencantumkan atau tidak mencantumkan janji-janji tersebut
dalam APHT. Pemuatan janji-janji tersebut dalam APHT yang kemudian didaftarkna
pada kantor pertanahan, akan menyebabkan janji-janji tersebut mempunyai
kekuatan mengikat pada pihak ketiga. Janji-janji
yang dimaksud diatas antara lain:
-
Janji
yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan objek hak
tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau
menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu
dari pemegang hak tanggungan.
-
Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak
tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek hak tanggungan
kecuali, dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan.
-
Janji yang memberi wewenang pada pemegang hak
tanggungan untuk mengelola objek hak tanggungan berdasarkan penetapan ketua pengadilan
negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek hak tanggungan apabila debitor
sungguh-sungguh ingkar janji.
-
Janji yang memberikan wewenang pada pemegang hak
tanggungan untuk menyelamatkan objek hak tanggungan, jika hal itu diperlukab
untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau
dibatalkannya hak yang menjadi objek hak tanggungan kartena tidak dipenuhi atau
dilanggarnya ketentuan undang-undang.
-
Janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama
mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek hak tanggungan apabila
debitor ingkar janji.
-
Janji yang diberikan oleh pemegang hak
tanggungan pertama bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari hak
tanggungan.
-
Janji bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan
melepaskan haknya atas objek hak tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih
dahulu dari pemegang hak tanggungan.
-
Janji bahwa pemegang hak tanggungan akan
memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi hak
tanggungan untuk pelunasan piutangnya, apabila objek hak tanggungan dilepaskan
haknya oleh pemberi hak tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum.
-
Janji bahwa pemegang hak tanggungan akan
memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi hak
tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika objek hak tanggungan diasuransikan.
-
Janji bahwa pemberi hak tanggungan akan
mengosongkan objek hak tanggungan pada waktu eksekusi hak tanggungan.
-
Janji yang dimaksud pada pasal 14 ayat 4 UUHT,
karena tanpa janji ini, sertifikat hak tanah yang dibebani hak tanggungan akan
diserahkan kepada pemberi hak tanggungan.
2.5
Eksekusi Hak Tanggungan.
Apabila debitor tidak memenuhi
janjinya, yakni tidak melunasi hutangnya pada waktu yang telah ditentukan, maka
berdasarkan pasal 20 UUHT pemegang hak tanggungan pertama atau pemegang
sertifikat hak tanggung andengan title eksekutorial yang tercantum dalam
sertifikat hak tanggungantersebut, berhak menjual objek hak tanggungan melalui
pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan
untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak didahulukan dari
kreditor-kreditor lain.
Menurut pasal 1 butir 2 keputusan
menteri keuangan No. 293/KMK09/1993, yang dimaksud piutang macet adalah piutang
yang sampai pada suatu saat sejak piutang tersebut jatuh tempo, tidak dilunasi
oleh pemegang hutang sebagaiman mestimya sesuai dengan perjanjian, peraturan
atau sebab apapun yang menimbulkan piutang tersebut. Jika, piutang macet adalah
piutang Negara termasuk tagihan bank-banak pemerintah maka, penyeslesaiannya
melalui badan urusan piutang dan lelang Negara (BUPLN) dan jika piutang
tersebut milik bank swasta atau perseorangan termasuk badan hukum-badan swasta
maka, penyelesaiannya melalui pengadilan negeri.
Sertifikat hak tanggungan
diterbitkan oleh kepala badan pertanahan nasional dan dapat langsung dimohonkan
eksekusi jika, memuat irah-irah dengan kata-kata “demi keadilan berdasarkan
ketuhanan yang maha esa”, irah-irah tersebut memiliki kekuatan eksekutorial
yang sama dengan keputusan pengadilan yang sudah memiliki kekuatan hukum tetap.
Hal ini sesui dengan bagian ke-II dari nomor 9 memori penjelasan bagian hukum
atas Undang-undang hak tanggungan tahun 1996 yang menjelaskan lebih lanjut
bahwa sertifikat hak tanggungan yang berfungsi sebagai surat tanda bukti adanya
hak tanggungan dibutuhkan pencantuman irah-irah tersebut.
Menurut pasal 14 ayat 2 dinyatakan
bahwa kata-kata sacral “demi keadilan berdasarkan ketuhanan yang maha
esadicantumkan pada sertifikat hak tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial
dengan kekuatan hukum tetap dan dinyatakan berlaku sebagai pengganti grosse
akte hipotik sepanjang mengenaii hak atas tanah. Dalam undang-undang hak
tanggungan tentang eksekusi belum diatur, maka peraturan mengenai eksekusi
hipotik yang diatur dalam HIR dan RBg berlaku sebagai eksekusi hak tanggungan,
memang bahwa sejak lahirnya undang-undang hak tanggungan.
Penyelesaian piutang melalui BUPLN
dilaksanakan dengan menerbitkan surat paksa atau surat pernyataan bersama dan
jika melalui penmgadilan negeri, debitor akan dipanggilan oleh ketua pengadilan
negeri setelah ketua pengadilan negeri meneriam permohonan dari kreditor.
Awalnya penanggung hutang diminta untuk membayar secara sukarela dengan melalui
teguran dan diberi kesempatan selama 8 hari untuk membayarnya, jika tidak
dibayar, maka eksekusi akan dilanjutkan dengan menyita hartanya dan kemudian
dilelangkan untuk melunasi hutangnya. Dalam penyelesaian melalui pengadilan
negeri sebelumhak tanggungan dilelang, didahului dengan pengumuman dalam surat
kabar didaerah tersebut sebanyak dua kali dengan tenggang waktu 15 hari.
Apabila penjualan melalui pelangan
umum diperkirakan tidak akan menghasilkan harga tinggi, maka atas kesepakatan
pemberi dan penerima hak tanggungan, penjualan objek hak tanggungan dapat
dilaksanakan dibawah tangan. Sampai pada saat pengumuman lelang dikeluarkan,
masih dapat dibatalkan jika hutang terlebih dahulu dibayar oleh pemilik hutang.
Jika hutang yang dijamin dengan hak tanggungan dilunasi, maka badan pertanahan akan mencoret catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat haka atas tanah yang dijakdikan objek hak tanggungan atau dengan catatan dari kreditor pemberi hak tanggungan meminta pada badan pertanahan untuk mencoretnya. Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan bahwa hutang telah lunas, maka pihak yang berkepentingan bisa meminta melalui kepada ketua pengadilan negeri setempat, dengan penetapan pengadilan negeri maka debitor memohon pencoretan pada kantor pertanahan.
Jika hutang yang dijamin dengan hak tanggungan dilunasi, maka badan pertanahan akan mencoret catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat haka atas tanah yang dijakdikan objek hak tanggungan atau dengan catatan dari kreditor pemberi hak tanggungan meminta pada badan pertanahan untuk mencoretnya. Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan bahwa hutang telah lunas, maka pihak yang berkepentingan bisa meminta melalui kepada ketua pengadilan negeri setempat, dengan penetapan pengadilan negeri maka debitor memohon pencoretan pada kantor pertanahan.
B.
Pemindahan
atau Peralihan Hak
Atas Tanah
3.1
Pengertian Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan
menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah memindahkan, sedangkan hak berarti
benar. Jadi
peralihan hak atas tanah adalah memindahkan atau beralihnya penguasaan tanah
yang semula milik sekelompok masyarakat ke masyarakat lainnya. Peralihan tersebut dapat
dilakukan dengan cara menukar/memindahkan tanah. Penguasaan yuridis dilandasi
hak yang dilindungi oleh hukum dan umumnya memberi kewenangan kepada pemegang
hak untuk menguasan secara fisik tanah yang dihaki. Tetapi ada juga penguasaan
yuridis yang biarpun memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang dihaki
secara fisik, pada kenyataannya penguasaan fisiknya dilakukan pihak lain.
Pengertian
lain tentang peralihan hak atas tanah, sebagaimana yang dikutip oleh Erene Eka
Sihombing adalah beralihnya atau berpindahnya hak kepemilikan sebidang tanah
atau beberapa bidang tanah dari pemilk semula kepada pemilik yang baru karena
sesuatu atau perbuatan hukum tertentu. Perbuatan hukum pemindahan hak bertujuan
untyuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain untuk selama-lamanya (dalam
hal ini subyek hukumnya memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah).
Perbuatan
hukum dapat diartikan sebagai setiap perbuatan yang dilakukan oleh subyek hukum
yang menimbulkan akibat hukum. Menurut CST Kansil, bahwa “Segala perbuatan
manusia yang secara sengaja dilakukan oleh seseorang untuk menimbulkan hak dan
kewajiban-kewajiban, misalnya membuat surat wasiat, membuat
persetujuan-persetujuan dinamakan perbuatan hukum”.
Perbuatan
hukum itu terdiri dari:
a. Perbuatan hukum sepihak,
yaitu perbuatan hukum yang dilakukan oleh satu pihak saja dan menimbulkan hak
dan kewajiban pada satu pihak pula, misalnya pembuatan surat wasiat, dan
pemberian hadiah sesuatu (benda).
b. Perbuatan hukum dua
pihak, ialah perbuatan hukum yang dilakukan oleh dua pihak dan menimbulkan hak
dan kewajiban-kewajiban bagi kedua pihak (timbal balik) misalnya membuat
persetujuan jual beli, sewa menyewa dan lain-lain.
3.2
Jenis-jenis Cara Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak
atas tanah bisa terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum
pemindahan hak, yakni akan kami terangkan sebagai berikut ;
1)
Pewarisan
tanpa wasiat
Menurut hukum perdata jika pemegang sesuatu hak atas
tanah meninggal, maka hak tersebut karena hukum beralih kepada ahli warisnya.
2)
Pemindahan hak
Berbeda dengan beralihnya hak atas tanah karena
pewarisan tanpa wasiat yang terjadi karena peristiwa hukum dengan meninggaknya
pemegang hak, dalam perbuatan hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang
bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain. bentuk pemindahan haknya
dapat berupa :
a. Pewarisan dari ayah atau
ibu kepada anak atau dari kakek-nenek kepada cucu atau dari adik kepada kakak
atau sebaliknya kakak kepada adiknya dan lain sebagainya.
b.
Hibah yaitu pemberian
dari seseorang kepada orang lain.
c. Jual beli yaitu tanah
tersebut dijual kepada pihak lain. Acara jual beli banyak tergantung dari
status subyek yang ingin menguasai tanah dan status tanah yang tersedia
misalnya apabila yang memerlukan tanah suatu Badan Hukum Indonsia
sedangkan tanah yang tersedia berstatus Hak Milik maka secara acara Jual Beli
tidak bisa di laksanakan karena akan mengakibatkan jual belinya batal demi
hukum, karena Badan Hukum Indonesia tidak dapat menguasai tanah Hak Milik.
Namun kenyataannya dalam praktek cara peralihan hak dengan jual beli adalah
yang paling banyak ditempuh
d. Tukar menukar anatar
bidang tanah yang satu dengan bidang tanah yang lain, dalam tukar menukar ini
bisa ada unsur uang dengan suatu pembayaran yang merupakan kompensasi kelebihan
atas nilai/ harga tanah yang satu dengan yang lainnya, bisa juga tanpa ada
unsur uang karena nilai tanah yang satu dengan yang lainnya sama.
e. Pembagian hak bersama
bisa terjadi karena hak yang ada terdaftar atas nama bebertapa nama sehingga
untuk lebih memperoleh kepastian hukum para pihak melakukan pembagian atas
bidang tanah yang mereka miliki bersama-sama.
f. Pemasukan dalam
perseroan yang menyebabkan hak atas tanahnya berubah menjadi atas nama
perseroan dimana seseorang tersebut menyerahkan tanahnya sebagai setoran modal
dalam perseroan tersebut.
g.
Pelepasan hak, dilakukan
karena calon pemegang hak yang akan menerima peralihan hak atas tanah tersebut
adalah bukan orang atau pihak yang merupakan subjek hukum yang dapat menerima
peralihan hak atas tanah yang akan dialihkan tersebut, sebagai contoh tanah
yang akan dilalihkan kepada suatu Badan Hukum Indonesia adalah tanah dengan
status hak milik, ini tidak bisa dilakukan karena Badan Hukum Indonesia
bukanlah Subjek hukum yang dapat menerima peralihan hak atas tanah dengan
status hak milik.
h. Lelang, umumnya
dilakukan jika tanah yang akan dialihkan tersebut susah untuk menemukan calon
pembeli atau tanah tersebut merupakan jaminan pada bank yang sudah di eksekusi
lalu mau dijual.
i.
Peralihan karena
penggabungan atau peleburan perseroan yang menyebabkan ikut beralihnya hak atas
tanah yang merupakan asset perseroan yang diambil alih tersebut.
Jual-Beli,
tukar Menukar, Hibah dan Pemasukan dalam perusahaan, demikian juga pelkasanaan
hibah wasiat, dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT, yang bertugas membuat
akatanya. dengan demikian perbuatan hukum yang bersangkutan dihadapan PPAT
dipenuhi. Untuk memperoleh surat bukti yang lebih kuat dan lebih luas daya
pembuktiannya pemindahan haknya didaftarkan pada kantor
pertanahan setempat letak tanah tersebut berada, dengan tujuan :
- Untuk memberikan
kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak yang terdaftar
haknya, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan.
- Untuk menyediakan
informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah, agar
dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah tertentu dan Satuan Rumah Susun yang
terdaftar.
-
Untuk terselenggaranya
tertib administrasi pertanahan.
3.3
Jangka Waktu Proses Peralihan Hak Atas Tanah
Berdasarkan InMenAg No.2 tahun 1999
Sehubungan dengan pengalihan hak
atas tanah di Indinesia Para Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya di
seluruh Indonesia harus menyelesaikan setiap permohonan pendaftaran
peralihan hak atas tanah yang sudah bersertipikat dan sudah dilengkapi dengan
dokumen-dokumen sebagaimana dipersyaratakan dalam waktu 2 minggu setelah
tanggal penerimaan permohonan tersebut. Menyelesaikan semua tunggakan permohonan
peralihan hak atas tanah yang sudah bersertipikat dan sudah dilengkapi dengan
dokumen-dokumen yang dipersyaratkan dalam waktu 3 bulan setelah tanggal
instruksi ini
3.4 Hapusnya Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan Hak Atas Tanah dapat hapus dikarenakan sebagai berikut ;
a. Berakhirnya jangka waktu yang bersangkutan sebagaimana ditetapkan dalam sertifikat haknya menjadi hapus.
b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang karena; Tidak dipenuhinya oleh pemegang hak yang bersangkutan kewajiban-kewajiban tertentu atau dilanggarnya suatu larangan, tidak dipenuhinya syarat-syarat atas kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian-perjanjian pemberian pemegang hak dan putusan pengadilan
c. Bila Subyek hak tidak lagi memenuhi syarat atau tidak dipenuhinya suatu kewajiban dalam waktu satu tahun pemindahan/peralihan hak mi8lik atas tanah tidak dilepaskan atau tidak dialihkan maka hapus karena hukum.
d. Dilepaskan atau diserahkan dengan sukarela oleh pemegang haknya.
e. Pencabutan haknya
f. Tanah yang bersangkutan musnah, karena proses alamiah ataupun bencana alam.
g. Tanahnya diterlantarkan.
BAB III
PENUTUP
Kesimpulan
Menurut pasal 5 UUHT, suatu objek
hak tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan guna
menjamin pelunasan lebih dari satu hutang. Pemilik tanah atau persil yang telah
menjaminkan tanah atau persilnya, dapat menguasai tanah itu atau menjualnya,
karena hak tanggungan akan tetap melekat membebani tanah ditangan siapapun
tanah itu berpindah.
Menurut pasal 11 UUHT, dimungkinkan
untuk mencantumkan janji-janji dalam APHT.
Janji-janji yang dicntumkan bersifat fakultatif dan tidak berpengaruh
terhadap keabsahan APHT. Pihak-pihak bebasan menentukan untuk mencantumkan atau
tidak mencantumkan janji-janji tersebut dalam APHT. Pemuatan janji-janji
tersebut dalam APHT yang kemudian didaftarkna pada kantor pertanahan, akan
menyebabkan janji-janji tersebut mempunyai kekuatan mengikat pada pihak ketiga.
Peralihan hak atas tanah atau pemindahan hak tanah ,
sebagaimana yang dikutip oleh Erene Eka Sihombing adalah beralihnya atau
berpindahnya hak kepemilikan sebidang tanah atau beberapa bidang tanah dari
pemilk semula kepada pemilik yang baru karena sesuatu atau perbuatan hukum
tertentu. Perbuatan hukum pemindahan hak bertujuan untyuk memindahkan hak atas
tanah kepada pihak lain untuk selama-lamanya. Peralihan hak atas tanah bisa
terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum pemindahan hak.
DAFTAR
PUSTAKA
A.P. Parlindungan, Konversi
Hak-Hak Atas Tanah, (Bandung: Mandar Maju) 1990
Ali Achmad
Chomzah, Hukum Agraria, Pertanahn Indonesia, Jilid 2, (Jakarta,
Prestasi Pustaka), 2004
Bahtiar Efendi, Pendaftaran
Tanah di Indonesia dan Peraturan Pelaksanaannya, (Bandung : Alumni), 2005
CST. Kansil. Pengantar
Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, (Jakarta: Balai Pustaka) 1986
Djoko Prakoso dan
Budiman Adi Purwanto, Eksistensi Prona Sebagai Pelaksanaan Mekanisme
Fungsi Agraria, (Jakarta, Ghalia Indonesia) 1985
Irene Eka Sihombing,
Segi-segi Hukum Tanah Nasional dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan,
(Jakarta: Universitas Trisakti), 2005, cet I
Kian Goenawan, Panduan
Mengurus Sertifikat Tanah dan Properti Prakti,(Yogyakarta: Best Publisher),
Cet I, 2009
Prof, Boedi
Harsono, Hukum Agraia Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelasanaannya (Jakarta: Penerbit Djambatan),
Edisi 2008
Suardi, SH, MH, Hukum
Agraria (Jakarta: Badan Penerbit Alam), 2005
No comments:
Post a Comment